Mieux transmettre son patrimoine grâce à une SCI

19/10/2012
Dans la panoplie des outils de transmission patrimoniale, la société civile immobilière (SCI) occupe une place de choix. Sachez l'utiliser.

Avec la diminution de l'abattement sur les donations aux enfants de 159.325 euros à 100.000 euros et l'allongement de 10 à 15 ans de la durée de reconstitution de l'abattement, la société civile immobilière revêt encore plus d'attraits qu'auparavant pour transmettre des biens immobiliers», constate Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil. Cette structure est, il est vrai, dotée de nombreux avantages. Elle facilite la détention et la gestion d'un bien à plusieurs et, surtout, elle permet d'organiser la transmission d'un patrimoine immobilier en douceur, et à moindres frais.

La SCI est une société civile constituée par plusieurs associés, des parents et leurs enfants par exemple, détenant un ou plusieurs biens immobiliers. Le capital est divisé en parts sociales. L'immeuble est soit apporté par l'un des associés, soit acquis par la SCI, le cas échéant en s'endettant. La première solution est souvent plus coûteuse. Il faut obligatoirement passer devant un notaire pour régler les formalités liées à l'apport. Et il faut régler l'impôt sur les plus-values, l'apport à la SCI étant considéré comme une cession au sens fiscal. Sauf si le bien a plus de 30 ans, délai à partir duquel les plus-values sont exonérées. En pratique, loger dans une SCI une propriété de famille détenue de longue date entraîne rarement la taxation des plus-values.

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